Foto: Claus Bonnerup 24.09.2015

Hvad er op og ned i boligjura

Af Arne Ditlevsen og Thomas Gruber.

Situationen medfører nogle gange krænkelser af sårbare menneskers helt basale retssikkerhed og af deres ret til egen bolig. LEVs rådgivning bakser ugentligt med sager, der handler om borgere, der kommer i klemme, fordi en kommune for eksempel vil flytte dem fra deres bolig, nedlægge deres lejebolig eller lignende. Som det fremgår af artiklen om sagen om Skipper Clements Vej og Gransvinget, får det nogle gange helt absurde konsekvenser.

Fremvæksten af almene ældreboliger i 90’erne
I løbet af 1990erne fik kommuner og regioner (daværende amter) mulighed for at opføre såkaldte ’almene ældreboliger’. Boligerne var i første omgang især tiltænkt ældre (deraf navnet), men hurtigt begyndte kommuner og regioner også at opføre handicapboliger efter reglerne i den almene ældreboliglovgivning.

Muligheden for at bygge almene ældreboliger har spillet en afgørende og positiv rolle i den gradvise forbedring af mange udviklingshæmmedes boligforhold de seneste årtier. Mange har op gennem 1990’erne og 00’erne fået mulighed for at skifte et lille værelse i et gammelt institutionsbyggeri ud med en god lejlighed med eget badeværelse og køkkenfaciliteter. Udviklingen har desuden medført en markant styrkelse af den formelle, juridiske beskyttelse af beboernes ret til egen bolig.

Fulde lejerettigheder
De almene ældreboliger adskiller sig primært fra andre almene boliger, ved at kommunen eller regionen har visitationskompetence til alle boliger i byggeriet, og at kommunen eller regionen har pligt til at afholde udgifterne i forbindelse med tomme lejligheder, det vil sige betale såkaldt tomgangsleje.

Men ellers er reglerne grundlæggende de samme. Beboerne er udstyret med lejekontrakter – og dermed lejerettigheder. Samme rettigheder som beboere i andet lejebyggeri.

Kort fortalt indebærer de lejerettigheder, som beboerne udstyres med, at de ikke kan opsiges fra deres lejlighed af andre grunde end dem, som findes i almen lejeloven. Beboerne kan kun opsiges på grundlag af de årsager, som findes i loven, såsom hvis boligen skal nedrives af bygningsmæssige årsager, eksempelvis på grund af alvorlige svampeskader, byggesjusk eller lignende. Lejelovgivningen giver generelt lejere en meget stærk beskyttelse mod at blive opsagt, med mindre det er strengt nødvendigt.

En kommunalbestyrelse eller et regionsråd kan altså ikke beslutte sig for at nedlægge et bofællesskab/botilbud, fordi man hellere vil have beboerne til at bo et andet sted, for eksempel fordi kommunen – som i tilfældet med Skipper Clements Vej og Gransvinget – ønsker at samle beboerne i et større bofællesskab/botilbud. Den slags begrundelser gælder ganske enkelt ikke i forhold til lejere i et alment boligbyggeri.

Økonomisk fordelagtigt for kommunerne
De almene ældreboliger har i mange år været meget populære blandt regioner og kommuner. Langt det meste byggeri af nye boliger til mennesker med udviklingshæmning opført siden midten af 1990’erne er opført som almene ældreboliger.

Det skyldes først og fremmest, at det er betydeligt billigere for kommunerne at opføre almene boliger frem for efter servicelovens regler om længerevarende eller midlertidige boformer efter servicelovens § 108 eller 107. Set fra en kommunal synsvinkel så er lånemulighederne relativt attraktive i de almene boliger. Det er beboerne, som via deres husleje betaler langt den største udgift, det vil sige afdrag på lånet. Nogle gange har det betydet endog meget høje huslejer for nye – men dog relativt beskedne – lejligheder.

Helt anderledes forholder det sig med boliger efter serviceloven (§ 107 og 108). Her kan man ikke optage de særlige og attraktive almene kreditforeningslån – og kommunen eller regionen skal finansiere hele byggeriet selv.

Boliger efter serviceloven kan betragtes som en institution i mere klassisk forstand. Bygningerne er – ligesom for eksempel en daginstitution – ejet af kommunen/regionen – og derfor er beboerne heller ikke udstyret med en lejekontrakt, men derimod et såkaldt boligdokument, der er fastsat i en statslig bekendtgørelse. Boligdokumentet giver ikke samme stærke beskyttelse som en lejekontrakt efter lejelovgivningen. Beboerne betaler en slags husleje en boligafgift men denne boligafgift skal reduceres, hvis beboeren ikke har betalingsevnen det vil sige ikke har et rimeligt rådighedsbeløb. Beboerne betaler heller ikke indskud ved indflytning, ligesom der ikke kan søges boligydelse.

I og med at kommunen/regionen ejer bygninger efter serviceloven, så kan kommunalbestyrelsen også modsat de almene ældreboliger beslutte at nedlægge dem. Kommunen er forpligtet til at sørge for, at beboerne får tilbudt en anden tilsvarende passende bolig, men har altså kompetencen til at beslutte sig for en nedlæggelse af et botilbud af denne type.

Typisk er de nye almene boliger opført som en erstatning for ældre og nogle gange utidssvarende byggeri efter serviceloven. Men i en del tilfælde spiller det formentlig også en væsentlig rolle, at kommunen typisk får en stor ledig bygning og grund, som kan sælges.

Udbredt juridisk kaos
Forvirringen om det juridiske grundlag består i, at en del kommuner og regioner har betragtet de almene boliger som institutionsbyggeri på linje med boliger efter serviceloven. Selvom beboerne er udstyret med lejekontrakter (og dermed fulde lejerettigheder), har man fra kommunens/regionens side fortsat med at administrere, som om der var tale om botilbud efter servicelovens § 108 eller 107.

Det tydeligste udtryk for denne misforståelse er, at en meget stor andel af botilbuddene opført som almene boliger er blevet mærket som § 108 eller 107 botilbud i Tilbudsportalen. Det kan måske umiddelbart lyde som en mindre vigtig formalitet, hvordan et botilbud står opført i Tilbudsportalen. Men faktisk har det ganske stor betydning.

For det første er det formentlig denne fejlmærkning i Tilbudsportalen, som gør, at nogle kommuner fejlagtigt tror, at de har kompetence til at nedlægge botilbud opført efter almenboliglovgivningen. Skipper Clements Vej var helt frem til efter Jammerbugt Kommunes lovstridige nedlæggelse af boligerne fejlagtigt mærket som et midlertidigt botilbud efter Servicelovens § 107 – og i LEV har vi stribevis af eksempler på disse fejlmærkninger.

For det andet betyder fejlmærkning i Tilbudsportalen, at beboere og pårørende får et fejlagtigt billede af deres rettigheder. Det er således alvorligt, hvis en beboer i en bolig i et alment byggeri så at sige bliver bildt ind, at boligen er et midlertidigt botilbud efter servicelovens § 107. Der skabes derved – helt uden dækning i juraen – grundlæggende usikkerhed om borgerens ret til sin bolig. En usikkerhed, som rent juridisk ikke er til stede, idet beboeren er beskyttet af en lejekontrakt.

Socialtilsyn og statsforvaltning ind i sagen
LEV har gennem længere tid haft fokus på det juridiske kaos, der hersker om mange udviklingshæmmedes boligsituation. Dels ved at tage sagen op med skiftende socialministre, dels ved direkte henvendelse til kommuner. Oven på sagen om Skipper Clements Vej i 2014 rettede LEV desuden henvendelse til de nye socialtilsyn og bad dem være ekstra opmærksomme på problematikken. Tilbagemeldinger og spørgsmål fra pårørende til LEV tyder på, at det sker, og der er således håb om, at problemet er aftagende.

Efter sagen om Skipper Clements Vej i Jammerbugt Kommune skrev LEVs landsformand også til kommunetilsynet ved Statsforvaltningen, og bad dem undersøge lovligheden af kommunens beslutning. Statsforvaltningen igangsatte undersøgelsen, men den er endnu ikke afsluttet.

På lev.dk kan du læse mere om sagerne om Skipper Clements Vej og Gransvinget. Her finder du også de breve, som LEV har sendt til de involverede kommuner, socialtilsynene og Statsforvaltningen, ligesom du kan finde links til lovgivning og Ankestyrelsens afgørelser om boliger for udviklingshæmmede.

Artikel fra LEV 5, september 2015